Как проводится оценка недвижимости при оформлении ипотеки

Независимо от кредитующего банка и ипотечной программы каждый заемщик, получивший одобрение на выдачу жилищного займа, обязан предоставить отчет об оценке, составленный в отношении выбранного для покупки объекта недвижимости. О том, зачем нужен такой отчет и как он оформляется в Сбербанке, поговорим далее.

Для чего оформляется документ?

В первую очередь для того, чтобы кредитная организации имела представление о том, насколько ликвиден будущий предмет залога. По результатам оценки специалист определяет реальную рыночную стоимость жилого помещения на момент оформления кредита. Показатель стоимости объекта требуется также для определения кредитного лимита и оформления договора страхования.

Кроме того, если в последствие заемщик примет решение о реализации ипотечного жилья, ему потребуется оценка для установления адекватной цены на объект.

В обязательном порядке отчет об оценке включается в перечень документов, предъявляемых по требованию кредитора при оформлении ипотеки на покупку вторичного жилья. Однако, иногда такой отчет требуется и при покупке новостройки.

Кто и как оценивает имущество?

В соответствии с требованиями законодательства оценочной деятельностью вправе заниматься компании или индивидуальные предприниматели, являющиеся действующими членами саморегулируемой организации (некоммерческого партнерства, занимающегося аккредитацией и контролем за деятельностью оценщиков). В дополнение к означенному законодатель предъявляет следующие требования:
• обязательное страхование профессиональной ответственности компании или частного лица;
• наличие профильного образования у экспертов;
• наличие в штате компании не менее двух экспертов-оценщиков, имеющих квалификацию и являющихся действующими членами СРО.

На практике кредитные организации предпочитают работать исключительно с аккредитованными ими компаниями, и Сбербанк в данном случае – не исключение.

При этом аккредитация оценщиков, помимо перечисленных выше, осуществляется по следующим критериям:
• каждые три года эксперты компании должны повышать квалификацию и иметь соответствующее тому подтверждение;
• эксперты должны иметь определенный опыт по оценке недвижимости и продолжительный стаж;
• компания не должна фигурировать в делах об оспаривании результатов оценки.

В исключительных случаях Сбербанк может принять отчет сторонней компании, однако, в большинстве своем такие документы отклоняются. Обусловлено это недоверием банка по отношению к неаккредитованному эксперту, который может умышленно исказить реальное положение дел, в том числе занизить стоимость объекта с целью уменьшения величины первоначального взноса.

Процедура оценки квартиры в Сбербанке

Подведем промежуточный итог. Оценку приобретаемого в ипотеку объекта можно произвести самостоятельно либо при участии аккредитованной Сбербанком компании. В первом случае заемщику придется потратить время на то, чтобы найти оценщика, отвечающего требованиям кредитора и действующего законодательства. Во втором все гораздо проще. Достаточно зайти на официальный сайт кредитной организации и найти в перечне аккредитованных компаний ту, которая работает в регионе проживания клиента.

Стоит отметить, что проведение оценки при помощи организации, не являющейся партнером Сбербанка – крайне рискованный шаг. С одной стороны, банк не вправе запретить заемщику привлечь своего оценщика, с другой – велика вероятность того, что составленный отчет будет отклонен.

Итак, если оценщик выбран, можно переходить к сбору документов. Стандартный пакет, требующийся эксперту в данном случае, включает следующие наименования:
• паспорт заказчика (ипотечного заемщика);
• правоустанавливающий документ на оцениваемый объект, в качестве которого может выступать договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или иной подтверждающий права документ;
• технический и кадастровый паспорта;
• приемопередаточный акт;
• дополнительные документы, предъявляемые по требованию эксперта.

Важно! Так как рыночная стоимость жилья – величина переменная, кредитор принимает исключительно свежие отчеты. Это означает, что оценка, проведенная бывшим владельцем жилого помещения несколько лет назад, при оформлении ипотеки не рассматривается в качестве достоверного документа.

Порядок действий

В сущности, от заемщика мало что требуется, так как всю работу осуществляет нанятый им исполнитель. А для последнего самым важным этапом оценки является осмотр. При этом последовательность действий заемщика будет подчиняться следующему алгоритму:
1. Самостоятельный поиск компании или выбор оценщика из числа предложенных кредитором.
2. Заключение договора на оказание оценочных услуг с параллельным согласованием сроков и стоимости работ, а также передачей необходимых для оценки документов.
3. Обеспечение эксперту доступа в жилое помещение для проведения осмотра.
4. Ожидание готовности документа. На этом этапе специалист формирует итоговое заключение на основании проведенного осмотра и расчета стоимости жилья. В среднем на подготовку отчета уходит от 1 до 5 дней в зависимости от типа оцениваемой недвижимости и загруженности эксперта. Готовый отчет имеет вид книги формата А4, состоящей из нескольких десятков страниц с фотографиями, копиями документов и расчетами.
5. Получение на руки готового документа и передача денежных средств за предоставленную услугу (в зависимости от условий договора расчет может быть предварительным либо по результатам оказанных услуг).

И в заключение немного о стоимости, которая не имеет конкретной величины, так как зависит от типа объекта недвижимости, его местоположения и разумеется от того, какой эксперт проводит оценку. Так, например, в крупных городах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге, расценки на услуги оценочных компаний будут на порядок выше, нежели на периферии. В среднем же в больших городах стоимость оценки варьируется в пределах от 3 до 5 тысяч рублей, а в тех, что поменьше – от 2 до 3 тысяч. Кроме того, что многое будет зависеть и от срочности выполнения заказа. Если отчет нужен уже завтра, за оперативность придется заплатить дополнительный взнос в размере нескольких тысяч рублей.